カテゴリ:仕事( 67 )

 

したはずの相続登記がされていない?

この時期、良くご相談をお受けするのが「相続登記をしたはずなのに、市役所からの固定資産税の納税通知書の名義が変わっていない」といものです。

結論からいいますと、それは登記されていない不動産です。

相続による不動産の名義変更の申請は一般的には、法務局に対して行う相続登記のことを指します。

法務局で登記されている不動産であれば、相続登記をすれば名義は変わります。

でも、市役所から送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されている不動産と、法務局で登録されている不動産は必ずしもイコールではありません。


市役所では、法務局に登録されていない不動産=未登記不動産も把握しています。

固定資産税を課税するためです。

建物を建築したときに、法務局に登録しなくても、市役所では把握し課税します。


市役所で登録している不動産と法務局で登録されている不動産は別物なのです。


ですので、未登記不動産については、市役所で相続手続きを行う必要があります。


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by hase-juns | 2016-04-05 11:55 | 仕事  

相続登記に権利書は必要か

権利書が見当たりません。相続登記に権利書は必要なんですか?

この質問も数多くお受けします。


原則、相続登記に権利書は必要ありません。

ただし、以下のケースで必要になることがあります。


1.遺言書により相続登記を行う場合

遺言執行者がいて、「遺贈」により相続登記を行う時は必要です。


2.亡くなられた方の登記簿上の住所と最後の住所が異なる場合

住民票の除票や戸籍の附票から、住所のつながりがつかない場合、権利書が必要になります。


当事務所では面談の際、なるべく権利書をご確認しています。

相続登記漏れを防ぐことにもなりますし、上記のケースに対応できるからです。




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by hase-juns | 2016-03-21 09:46 | 仕事  

戸籍謄本の代行取得

依頼者や亡くなられた方の戸籍謄本、改製原戸籍、除籍謄本など、代行して取得することが毎日のようにあります。

ご要望が多いのは、亡くなられた方の過去の戸籍謄本を2通取って下さいといもの。

残念ながら、司法書士は相続登記用に1通ずつしか代行取得ができません。

近年、個人情報の保護のため、専門家でも簡単に他人の戸籍謄本を取ることができなくなってきています。

戸籍謄本には沢山の個人情報が収められていますので当然といえば当然ですが、依頼者の期待にお応えできないのは大変残念です。

他人の戸籍を勝手に取ってしまう犯罪が一日も早くなくなることを願うばかりです。





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by hase-juns | 2016-03-19 21:50 | 仕事  

死因贈与の効力2

ブログ更新が遅くなりすぎました。

前回書いた死因贈与の効力の話の続きです。

受贈者が贈与者よりも先に亡くなっていた場合、原則として、死因贈与の契約の効力は発生しなくなります。

例外は、死因贈与契約書に特別な記載がある場合です。

たとえば、「受贈者が贈与者よりも先に亡くなった場合は、受贈者にあげる予定だった財産は受贈者の息子にあげる」という記載がある場合です。


この記載がなければ、死因贈与の効力は発生しなくなります。

ですので、仮登記も相続人から抹消しなければなりません。


ひとことに死因贈与契約といってもたくさんの問題をはらんでいます。

契約締結前に専門家に相談されるようお勧めします。



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by hase-juns | 2014-04-08 18:00 | 仕事  

死因贈与契約の効力1

今日は珍しい登記の依頼がありました。

死因贈与契約に基づく仮登記に関するものです。


贈与者(財産を渡した人)に相続が発生し、仮登記の本登記をしてほしいというご依頼です。


そもそも死因贈与契約とは何でしょうか。

贈与者が亡くなった場合、だれだれにこの不動産をあげますということを生前に契約することを言います。

遺言書を書くことに近いのですが、財産を貰い受ける人と契約する点が違います。

死因贈与契約に基づいて不動産に仮登記を付けておくこともできます。

仮登記をしておくなら、贈与者が生前に勝手に他の人に贈与しづらくなります。


さて、本題ですが、贈与者が亡くなり仮登記を本登記にするわけですが、問題が一つありました。

受贈者(財産を受け取る方)が贈与者より前に亡くなっておられるのです。


この場合仮登記はどうなってしまうのでしょうか。


続きは次回記載します。







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by hase-juns | 2013-11-15 11:14 | 仕事  

藤沢の梨はおいしい

以前相続登記手続きを依頼してくださった方が、梨園を営んでおられます。

ここの梨が甘くて水分が豊富で、どのスーパーで買うよりもおいしいので、毎年買いに行きます。

しかも、気前のいい方でいつも一袋おまけで付けてくれます。

今年は日照が多かったので甘いそうです。

ただ、気温が高くて早熟のようで、時期が少し早まっているとのこと。

幸水と豊水という二つの種類の梨を買って存分に味わいました。

甘くて水分が多くて、残暑も何とか乗り切れそうです。




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by hase-juns | 2013-09-02 17:40 | 仕事  

久々の更新

毎日暑いですね。


今日の午後は公正証書遺言作成の証人として、公証役場で立ち会う予定です。

公正証書遺言の作成には証人が2人必要です。

推定相続人や遺贈を受ける人など、利害関係人は証人になれません。

今回は遺言書の文案作成と証人立会のご依頼です。



遺言は公正証書で作成しておくと後々非常に便利です。

死後、遺言書を紛失したり焼失したりする危険はありませんし、通常の相続手続きよりも手続きが楽です。

また、相続人間の争いを避けることもできます。


今回の遺言書が、遺言者様の願いを実現し、相続人様の負担軽減に役立ちますように。





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by hase-juns | 2013-07-16 11:17 | 仕事  

神奈川県司法書士会湘南支部定時総会

本日行ってまいりました。


司法書士一人一人は一匹オオカミのように、一人一人が独立して仕事をしています。

その分、横のつながりは一般の企業と比べても強いと感じています。

特にこの湘南支部は司法書士同士がとても仲が良いです。

親睦会や研修会、相談会などを定期的に開いて、情報交換や地域の皆様へ貢献しようと努力を傾けています。



湘南支部の役員に選任されて早3年。今季限りで退任します。

会計という仕事をいただき、会費がどのように使われているのか、裏側を知ることもできました。

この重責から解放され今は少しほっとしています。


でも、この情報交換や切磋琢磨、地域社会への貢献などは、役員でなくとも続けていきたいと思います。

どのように行えるのかたくさん教えられた3年間でした。

湘南支部の会員の皆様、そして、役員の皆様、本当にありがとうございました。
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by hase-juns | 2013-04-19 22:03 | 仕事  

相続登記のやり直し2

公正証書遺言による相続登記のやり直しは可能なのでしょうか。

前回、相続人全員及び遺言執行者の同意があれば可能であると説明しました。


では、一度行ってしまった相続登記をどのように訂正するのでしょうか。

以下の二つのパターンが考えられます。

1.相続登記を抹消後、もう一度相続登記を行う。

2.遺留分減殺請求権の行使により、直接相続人の一人に所有権移転登記を行う。



1は、前回行った相続登記は間違いであったとして、なかったことにします。

受遺者(遺言により相続財産の受取人として指定された人)が遺贈の放棄をしたのに相続登記をしてしまった、として相続登記を抹消します。

その後、相続人全員による遺産分割協議書を添付して新たな相続人名義に相続登記を行います。


2は、受遺者以外の相続人に認められている遺留分減殺請求権の行使により、当然に他の相続人に不動産の所有権が移転したものとして登記を行う方法です。


では、実務上はどちらの方式を選択したほうが良いのでしょうか。

この場合、贈与税や譲渡所得税の課税可能性を考えると2の遺留分減殺請求による所有権移転登記を選択したほうが無難と言えます。



少し込み入った話になってしまいましたが、弁護士の先生への回答の内容でした。
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by hase-juns | 2013-04-14 06:50 | 仕事  

相続登記のやり直し1

本日お付き合いのある弁護士の先生からご質問をいただきました。

「公正証書遺言に基づく相続登記をしてしまったが、相続人全員の話し合いで別の相続人が不動産を取得することになった。相続登記 のやり直しは可能か?」


今回のケースでは以下の問題が絡んできます。

1.公正証書遺言書の内容を相続人全員の同意で変更しても良いのか。
2.相続登記のやり直しのための登記手続きにはどのような選択肢があるか。
3.相続登記のやり直しをした場合、贈与税や譲渡所得税が課せられるのではないか。


1.まず法律上、公正証書遺言の内容と異なる遺産分割協議 は可能なのでしょうか。

そもそも遺言書で財産をもらうよう指定された人は、財産取得を拒否できます。(民法986条)
また、遺言書で財産をもらえなかった相続人にも遺留分という権利が認められていて、ある一定の割合まで相続財産を自分にも取得できるよう請求することができます。(民法1028~1044条)

以上の事から、法律上も遺言書の内容は絶対ではないということが分かります。
相続人の全員の同意があれば、原則的には遺言と異なる遺産分割協議も可能です。


ただし、注意が必要なのは遺言執行者がいるケースです。

遺言執行者は遺言内容どおりに財産を分配する義務があります。
遺言書の内容に反して他の相続人が相続財産を処分したことを無効とする判例もあります。
ですので、遺言執行者がいる場合には、遺言執行者の同意を得ておく必要があるでしょう。



少し長くなりましたので、問題点2と3については次回お答えします。
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by hase-juns | 2013-04-12 07:55 | 仕事